임대·공실·대출 반영한 부동산 수익률 계산법 (IRR·DCR·Cap Rate)
임대수익형 부동산의 실제 투자성과는 월별 임대료, 공실, 운영비, 대출 상환, 그리고 매각 시점의 현금흐름까지 모두 고려해야 정확해집니다. 이 글은 월별 현금흐름 기반으로 IRR(내부수익률), DCR(부채상환비율), Cap Rate 등을 계산하는 핵심 방법을 설명하고, 예시와 함께 싱글페이지 계산기에서 바로 적용할 수 있도록 안내합니다.
1. 무엇을 계산하나요?
- 월별 현금흐름(BTCF) = 월 NOI − 월 원리금상환액
- 대출 원리금 상환 스케줄과 잔액(BAL)
- 투자지표: IRR(연환산), DCR, Cap Rate, Cash-on-Cash
- Exit(매각): Cap Rate 방식 또는 상승률 방식으로 매각가 가정 → 순매각현금(NSP)
2. 입력 항목 요약
| 구분 | 항목 | 기호 | 설명 |
|---|---|---|---|
| 기본 | 매입가 | P | 부동산 매입 가격 |
| 취득 부대비용율 | c₀ | 취득세·중개·법무 등 (비율) | |
| 대출금액 | L | 초기 대출 원금 | |
| 연 이자율 | r | 연간 금리(%) | |
| 상환기간 | n | 총 상환 개월 수 | |
| 보유기간 | H | 투자 보유 개월 수 | |
| 임대/운영 | 월 임대료 | R | 월 총 임대료 가정 |
| 공실률 | v | 평균 공실 비율 | |
| 월 고정운영비 | E_fix | 관리비·유지보수 등 고정비 | |
| 변동운영비율 | e | 임대료 대비 변동비 비율 | |
| 매각(Exit) | 방식 | – | Cap Rate / 가격상승률 중 선택 |
| 출구 Cap Rate | capₑ | 마지막 달 NOI 기준 연간 NOI / capₑ = 매각가 | |
| 연평균 상승률 | g | 가격상승률 방식 선택 시 사용 |
3. 계산 흐름 한눈에 보기
- 유효임대료(EGI) = R × (1 − v)
- 운영비(OPEX) = E_fix + e × EGI
- NOI = EGI − OPEX
- 월 원리금(A) = L·(i) / (1 − (1+i)^(−n)), i = r/12
- 월 현금흐름(BTCF) = NOI − A
- 보유 마지막 달에 매각가 산정 → 매각비용·대출잔액 정산 → 순매각현금(NSP)
- IRR: 초기투자(−Eq₀)와 월별 BTCF, 마지막 달의 BTCF+NSP를 포함한 월별 현금흐름으로 산출 → 연환산
4. 주요 계산식(요약)
EGI = R × (1 − v)
OPEX = E_fix + e × EGI
NOI = EGI − OPEX
월 상환액 A = L × (r/12) / (1 − (1 + r/12)^(-n))
BTCF = NOI − A
[매각가(Exit)]
- Cap 방식: Sale = (NOI × 12) / capₑ
- 상승률: Sale = P × (1 + g)^(H/12)
NSP = Sale − (Sale × c_s) − 대출잔액
IRR(연) = (1 + IRR(월))^12 − 15. 예시
예시 1) 원룸/오피스텔 (Cap Rate 매각)
- P=3억, L=2억, r=4%, n=240, H=60
- R=120만, v=5%, E_fix=10만, e=5%
- capₑ=5%, c_s=1.5%
▼ 계산 결과 요약(실제 수치는 계산기 결과로 확인): 초기자기자본 Eq₀, 월 상환액 A, 월 NOI, IRR(연), DCR, Cap rate, NSP
예시 2) 소형 상가 (가격상승률 매각)
- P=8억, L=5.6억, r=5.5%, n=180, H=84
- R=350만, v=8%, E_fix=40만, e=7%
- g=2.5%, c_s=2.0%
▼ 계산 결과 요약(실제 수치는 계산기 결과로 확인): 초기자기자본 Eq₀, 월 상환액 A, 월 NOI, IRR(연), DCR, Cap rate, NSP
6. 바로가기
이 글은 계산 방법을 설명하는 요약본입니다. 블로그 글 본문만으로는 고급 계산·시각화(월별 스케줄·차트·CSV/PNG 내보내기)를 구현하기 어려워, 별도의 싱글페이지 도구로 제공하고 있습니다. 아래 링크에서 바로 사용해 보세요.
7. FAQ
1. IRR이 NaN(또는 “–”)으로 나오는 경우는?
초기투자(음수)와 이후 현금흐름(양수)이 부호가 뒤섞이지 않거나, 매각가정이 없어 마지막에 큰 유입이 없을 때 IRR이 수렴하지 않을 수 있습니다. 입력값을 재확인하고, 보유기간/매각방식 가정을 점검하세요.
2. Cap Rate 매각과 상승률 매각은 언제 쓰나요?
임대수익 기반 자산(원룸/오피스텔/상가 임대)에선 Cap Rate 방식이 보수적입니다. 개발·호재·가격 모멘텀을 가정할 땐 상승률 방식을 참고하되, 민감도(시나리오)를 함께 보세요.
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